Inwestowanie w nieruchomości to temat od lat budzący emocje — zwłaszcza w nieruchomych warunkach makroekonomicznych, rosnących kosztach życia i zmianach przepisów. Gdy nadchodzące lata stają się bardziej niepewne, pytanie brzmi: czy inwestycja w nieruchomości w 2026 roku nadal się opłaca? Poniżej przedstawię argumenty „za” i „przeciw”, dane i prognozy, które mogą pomóc podjąć świadomą decyzję.
Co mówią dane i prognozy
Oto najważniejsze trendy, fakty i przewidywania, które zbierałem:
- Analitycy przewidują, że ceny mieszkań w Polsce w 2026 będą nadal rosły, choć już nie tak dynamicznie jak w latach 2020–2022.
- W drugiej połowie 2025 obserwuje się wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi — m.in. dzięki obniżkom stóp procentowych i poprawie zdolności kredytowej. To czynnik, który może napędzić popyt w 2026.
- Oferta deweloperska w aglomeracjach rośnie. Na przykład w Warszawie, według danych Otodom, w I półroczu 2025 oferta nowych mieszkań była ~29% większa rok do roku i ~65% większa niż dwa lata wcześniej.
- Jednocześnie koszty budowy i ceny materiałów budowlanych pozostają wysokie, co ogranicza możliwość radykalnego obniżenia cen przez deweloperów.
- Nowe przepisy (np. dotyczące budynków wielorodzinnych, schronów, norm technicznych) mogą podnieść koszty realizacji projektów deweloperskich, co w efekcie może częściowo przenieść się na ceny końcowe nieruchomości.
- Rynek nieruchomości komercyjnych może odmrozić się bardziej w 2026 roku — eksperci mówią o możliwym powrocie do większych wolumenów inwestycji w tym segmencie.
Zalety inwestowania w 2026
Na podstawie powyższych prognoz, oto co może być plusem:
- Bezpieczne aktywo na tle niestabilnych rynków finansowych Nieruchomości często bywają postrzegane jako „bezpieczna przystań” — w czasach inflacji, wysokich stóp procentowych czy zmienności na giełdach. Posiadanie nieruchomości (zwłaszcza pod wynajem) może dawać stały strumień dochodu.
- Poprawiająca się dostępność kredytów Spadki stóp procentowych zwiększają zdolność kredytową wielu osób — to podnosi popyt, co również działa stabilizująco lub wzrostowo na ceny.
- Niedobór wysokiej jakości podaży Choć podaż mieszkań się zwiększa, wiele nowych projektów i lokalizacji nadal cechuje się wysokim popytem. Mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach, z dobrą infrastrukturą i w solidnym standardzie mają duże szanse na zachowanie lub wzrost wartości.
- Potencjał wzrostu długoterminowego Nawet jeśli w krótkim okresie mogą wystąpić korekty cen lub stabilizacja, w dłuższej perspektywie — ze względu na urbanizację, migrację do miast, potrzebę mieszkań — trend do wzrostu wartości nieruchomości wydaje się utrzymywany.
Wady, ryzyka i aspekty, które trzeba rozważyć
Jak każda inwestycja, nieruchomości mają też swoje minusy. Oto, na co należy zwrócić uwagę:
- Koszty finansowania i ich niepewność Wysokie stopy procentowe, mimo że mogą być obniżane, w dalszym ciągu wpływają na raty kredytów, co zwiększa koszty dla inwestora oraz może ograniczać popyt — szczególnie w segmencie osób kupujących na kredyt.
- Ryzyko regulacyjne Zmiany przepisów mogą wpływać zarówno na koszty budowy, jak i na obciążenia właścicieli nieruchomości (np. nowe wymogi techniczne, schrony, przepisy dotyczące ochrony środowiska). To może ograniczać marże i opłacalność.
- Możliwa korekta cen / stagnacja Wiele prognoz wskazuje, że w II połowie 2025 lub na początku 2026 może nastąpić stabilizacja cen lub nawet niewielka korekta, szczególnie w najdroższych dzielnicach dużych miast. Dla tych, którzy inwestują krótko (np. fliperzy), ryzyko jest większe.
- Wysoki koszt wejścia i utrzymania Zakup, wykończenie, podatki, opłaty notarialne, media, ewentualne remonty — to wszystko generuje koszty. Jeśli inwestor nie przygotuje się finansowo, stopa zwrotu może być mniejsza niż oczekiwana.
Dla kogo 2026 może być dobrym momentem
Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe, oto przykładowe profile osób/inwestorów, dla których inwestycja w nieruchomości w 2026 może się opłacać:
- Osoby planujące inwestycję długoterminową, patrzące na 5-10 lat – najem, wzrost wartości kapitału.
- Inwestorzy posiadający własny kapitał i chcący ograniczyć zadłużenie (np. mniejszy kredyt albo niewielki udział kredytowy).
- Ci, którzy dobrze wybiorą lokalizację — blisko infrastruktury, komunikacji, szkół, terenów zielonych itp.
- Inwestorzy instytucjonalni lub deweloperzy, którzy potrafią zoptymalizować koszty budowy, negocjować z wykonawcami i dobrze zarządzać projektem.
Podsumowanie
Czy więc warto inwestować w nieruchomości w 2026 roku? Moja odpowiedź brzmi: tak, ale z pewnymi zastrzeżeniami. Jeśli masz odpowiednią wiedzę, środki i plan, oraz jesteś przygotowany na zmienność rynku, nieruchomości mogą być jednym z lepszych sposobów lokowania kapitału.
Rynek będzie bardziej wymagający niż w czasach „boomów”, dlatego kluczowe będą:
- wybór lokalizacji,
- dobry stan techniczny nieruchomości i standard wykonania,
- uważne śledzenie przepisów i polityki kredytowej,
- realistyczne założenia dotyczące zwrotu z inwestycji (nie licz na szybki zysk, ale na stabilność).
